KEYSTONES GROUP
Fondations solides, rendements durables
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Investir dans l’immobilier commercial avec méthode et performance
Acquisition et gestion d’entrepôts, locaux d’activité et commerces à fort potentiel de rendement. 20 ans d’expertise au service de votre patrimoine.
À partir de 500K€ | Rendement 7-9% | Financement structuré
années d’expérience
M€ de patrimoine géré
m2 en portefeuillle
%+ rendement moyen
L’immobilier commercial accessible et transparent
KEYSTONES GROUP accompagne les investisseurs dans l’acquisition et la valorisation d’actifs immobiliers commerciaux. Notre approche repose sur une analyse financière rigoureuse, une sélection stricte des opportunités et un accompagnement complet de A à Z.
Chaque projet est évalué selon des critères précis : rentabilité réelle, solidité des locataires, potentiel de valorisation et sécurité de l’investissement.
POURQUOI KEYSTONES
Notre accompagnement
Sourcing et acquisition
Identification et sécurisation d’actifs commerciaux à fort potentiel :
– Entrepôts logistiques, locaux d’activité, commerces de pied d’immeuble.
– Recherche active sur l’ensemble de l’Île-de-France et des Hauts-de-France
– Analyse financière complète : rentabilité, ratios bancaires, projection sur 15 ans
– Due diligence technique et juridique : diagnostics, urbanisme, servitudes
– Négociation des conditions d’acquisition
– Visite sur site avec présentation détaillée de chaque opportunité
-> Zones d’intervention privilégiées Corridors logistiques A1, A4, A86 • Zones d’activité établies • Pôles urbains dynamiques
Structuration financière
Montage optimal de votre financement pour maximiser l’effet de levier tout en sécurisant l’opération.
– Constitution du dossier de financement bancaire
– Relations établies avec CIC, BNP Paribas, Crédit Agricole
– Négociation des conditions : taux, durée, garanties
– Structuration juridique adaptée : SCI, SAS, crédit-bail
– Optimisation fiscale selon votre situation patrimoniale
-> Financement moyen obtenu 70-80% du prix d’acquisition • Délai accord bancaire 6-8 semaines
Gestion et optimisation
Pilotage quotidien de vos actifs pour sécuriser vos revenus locatifs et préserver la valeur de votre patrimoine.
– Sélection et vérification approfondie des candidats locataires
– Encaissement automatisé des loyers avec reversement sous 24h
– Révision des loyers et régularisation annuelle des charges
– Coordination des travaux d’entretien et de mise aux normes
– Reporting mensuel détaillé accessible sur votre espace personnel
– Suivi des baux et renouvellements
-> Performance de gestion : Taux d’occupation moyen 92% • Délai de relocation 45 jours
Gestion professionnelle
20 ans d’administration de biens, négociation de centaines de baux commerciaux, gestion de situations complexes. Nous anticipons les problèmes avant qu’ils n’arrivent.
NOS SERVICES
Notre approche
Analyse rigoureuse
Modélisation financière complète sur 15 ans pour chaque opportunité. Nous vérifions personnellement tous les chiffres : baux, charges, travaux prévisibles.
Chaque investissement est présenté avec trois scénarios : optimiste, réaliste, pessimiste. Transparence totale sur les risques identifiés.
Sélection stricte
Nous analysons plus de 50 opportunités pour en retenir 2 à 3 par an. Seuls les actifs répondant à nos critères stricts de rentabilité, localisation et solidité locative sont proposés.
Visite systématique avant présentation. Vérification approfondie de chaque locataire.
Bloc 3 : Vision long terme
Construction patrimoniale progressive sur 7-15 ans. Optimisation pour des rendements stables et durables, pas de spéculation court terme.
Nos investisseurs restent en moyenne 10+ ans. Plusieurs ont constitué des portefeuilles de 3 à 5 actifs.
Pour qui? profils investisseurs :
Diversification de patrimoine avec des actifs tangibles générant des revenus réguliers. Recherche de rendement supérieur aux placements traditionnels.
Ticket d’entrée À partir de 500K€ en direct À partir de 100K€ en co-investissement
Horizon recommandé 7 à 15 ans
Profil adapté Capacité d’endettement disponible Apport 30-35% du prix d’acquisition Appétence pour l’immobilier d’entreprise
Constitution d’un patrimoine professionnel ou acquisition de vos propres locaux d’activité. Optimisation fiscale et sécurisation de votre outil de travail.
Solutions proposées SCI à l’IS avec location à votre société Crédit-bail professionnel Structuration holding + filiales
Avantages Loyers déductibles de votre résultat Constitution progressive de patrimoine Maîtrise de vos locaux professionnels
Allocation d’actifs décorrélés avec cash-flow stable et visibilité à long terme. Accompagnement dédié pour patrimoines importants.
Ticket minimum À partir de 1M€
Services dédiés Sourcing exclusif Structuration sur-mesure Reporting trimestriel approfondi
Accompagnement Relation personnalisée Coordination avec vos conseils habituels
Acquisition
7% HT des loyers encaissés mensuellement
Inclus :
– Relation avec vos locataires
– Encaissement et reversement des loyers 2 fois par mois
– Quittances et avis d’échéance
– Révision annuelle des loyers
– Régularisation des charges
– Relances amiables en cas d’impayés
– Coordination des travaux d’entretien
– Reporting mensuel accessible en ligne
– Disponibilité 9h-19h du lundi au vendredi
Gestion courante
5% HT du prix d’acquisition
Honoraires payés au closing, uniquement si l’opération aboutit
Inclus :
– Sourcing et identification des opportunités
– Analyse financière et technique approfondie
– Négociation prix et conditions
– Constitution du dossier de financement
– Due diligence juridique et technique
– Coordination notaire, diagnostics, assurances
– Accompagnement jusqu’à la signature
Coordination travaux
– Coût + 10% de frais de coordination
– Devis systématique • Validation préalable obligatoire
Inclus :
– Diagnostic et évaluation des besoins
– Consultation de 2-3 artisans qualifiés
– Analyse comparative des devis
– Coordination et suivi de chantier
– Réception et contrôle de conformité
Question 1 : Quelle rentabilité puis-je espérer ?
La rentabilité nette se situe entre 6,5% et 9% après déduction de l’ensemble des charges : frais de gestion, charges non récupérables, provision pour travaux et vacance locative moyenne.
Cette fourchette varie selon le type d’actif :
Commerces Paris intra-muros : 5-7% Locataires premium, forte liquidité, valorisation stable
Entrepôts zones logistiques : 7-9% Demande soutenue, marchés tendus, bonne liquidité
Locaux industriels zones secondaires : 8-11% Rendement supérieur, liquidité plus modérée
Ces rendements sont calculés sur la durée. Les premières années peuvent être légèrement inférieures si des travaux de remise aux normes sont nécessaires ou en phase d’optimisation du taux d’occupation.
Question 2 : Quel apport personnel est nécessaire ?
Un apport de 30 à 35% du prix d’acquisition permet généralement d’obtenir des conditions de financement optimales.
Un financement reste possible avec 20% d’apport, mais les banques seront plus exigeantes sur les garanties complémentaires et les conditions de taux.
Exemple concret pour un actif à 2M€ :
Apport recommandé : 600 à 700K€ Financement bancaire : 1,3 à 1,4M€ Frais additionnels à prévoir : frais de notaire (7-8%), frais de dossier bancaire, éventuelle remise en état
Budget total à prévoir : 750 à 800K€ de trésorerie disponible
Question 3 : Quel délai pour identifier un actif adapté ?
Le délai moyen se situe entre 3 et 6 mois pour identifier l’actif correspondant précisément à vos critères.
Le marché de l’immobilier commercial est moins liquide que le résidentiel. Les opportunités de qualité sont rares et rapidement acquises.
Nous vous présentons les actifs dès qu’ils répondent à vos critères, généralement 2 à 3 opportunités par mois.
Calendrier type :
Mois 1 : Entretien initial et définition des critères Mois 2-4 : Présentation d’opportunités et visites Mois 4-5 : Décision, signature compromis, montage bancaire Mois 6 : Signature acte authentique, acquisition finalisée
Certains investisseurs finalisent en 6 semaines, d’autres prennent 8 à 10 mois. Nous privilégions toujours la qualité de l’investissement sur la rapidité.
Question 4 : Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?
Notre délai moyen de relocation est de 45 jours pour les actifs bien situés avec des loyers de marché.
Ce délai peut s’étendre à 3-6 mois pour des actifs très spécifiques ou dans des zones moins tendues.
Actions pour minimiser la vacance :
Sélection d’actifs dans des zones à forte demande locative Fixation d’un loyer réaliste par rapport au marché local Remise en état rapide entre deux occupations Diffusion large sur plateformes spécialisées et réseau direct Visites organisées rapidement
Recommandation : prévoyez une trésorerie de sécurité couvrant 3 à 6 mois de charges (mensualités crédit + charges). Cette provision vous protège pendant la période de relocation.
Question 5 : La revente est-elle aisée ?
Le marché de la revente est actif pour les actifs bien loués et bien situés.
Délai de vente moyen : 6 à 12 mois selon la taille de l’actif et les conditions de marché.
Facteurs facilitant la revente :
Baux longs en cours avec locataires solvables Bon état technique et conformité réglementaire Emplacement stratégique avec bonne accessibilité Historique de rendement démontré sur 3-5 ans
Notre recommandation : l’immobilier commercial est un investissement à horizon 7-15 ans. La liquidité n’est pas immédiate comme sur les marchés financiers, mais la visibilité et la stabilité des revenus compensent largement cette caractéristique.
Question 6 : Quelle fiscalité s’applique ?
La fiscalité dépend de la structure juridique retenue :
SCI soumise à l’impôt sur le revenu : Revenus fonciers imposés selon votre tranche marginale (jusqu’à 45%) Déduction des charges et intérêts d’emprunt Amortissement non autorisé Plus-value taxée à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux
SCI ou SAS soumise à l’impôt sur les sociétés : IS à 15% jusqu’à 42 500€ puis 25% au-delà Amortissement du bien sur 20-30 ans (réduction de la base imposable) Déduction de toutes les charges d’exploitation Plus-value taxée à 25% (ou 15% si réinvestissement)
Crédit-bail : Loyers de crédit-bail déductibles de votre activité professionnelle Constitution progressive de patrimoine Optimisation selon votre situation globale
Nous analysons votre situation avec votre expert-comptable pour déterminer la structure optimale. Le choix fiscal peut modifier la rentabilité nette de 1 à 3%.
Question 7 : Puis-je investir à plusieurs ?
L’investissement collectif est tout à fait possible et fréquent.
Structures habituelles :
SCI familiale (époux, transmission parents-enfants) SCI entre associés ou amis Structure holding avec SCI filiales pour montages complexes
Nous structurons l’opération selon vos souhaits :
Répartition du capital et des parts sociales Répartition des revenus locatifs Clauses d’agrément pour contrôler les entrées/sorties Modalités de sortie anticipée d’un associé
Un avocat spécialisé peut intervenir pour sécuriser l’ensemble des aspects juridiques si nécessaire.
Question 8 : Quels sont les risques à considérer ?
Comme tout investissement, l’immobilier commercial comporte des risques qu’il est essentiel d’identifier et de gérer.
Principaux risques identifiés :
Vacance locative prolongée (départ locataire, difficulté de relocation) Défaillance d’un locataire (impayés, procédure collective) Travaux imprévus (vétusté, mise aux normes réglementaires) Évolution défavorable du marché (baisse de valeur, obsolescence)
Mesures de limitation des risques :
Sélection rigoureuse de locataires solvables avec garanties solides Diversification lorsque possible (plusieurs locataires) Due diligence technique approfondie avant acquisition Constitution d’une provision pour travaux Assurance loyers impayés si pertinent selon le profil
L’immobilier commercial présente une volatilité moindre que les marchés financiers et génère des flux de revenus réguliers. Vous conservez un actif tangible dont vous gardez le contrôle.
Notre approche : nous n’occultons jamais les risques. Nous les identifions clairement et mettons en place les mesures adaptées pour les gérer.